「都市計画法による規制」が、田舎の家を売る際に障害として立ちはだかることがあります。
「都市計画法」は、歳の周辺部における無秩序な市街化を防止するため昭和４３年に定められた法律で、国土の約３割を「都市計画区域」に指定し、以下の３つに分けています
- 都市計画区域内を計画的な市街化を促進すべき「市街化区域」
- 原則として市街化を抑制すべき「市街化調整区域」
- そのうちどちらにも区分されない「非線引き区域」
もし実家が都市計画区域外にあれば、建築制限を受けることはほとんどないので安心です。
しかし、都市計画区域内にある場合は注意が必要です。もし市街化調整区域であれば、原則として家の建築が出来ません。増改築や売買は出来ますが、家が壊れたとしてもその宅地に新築は出来ないのです。
農村漁村でも都市計画区域内の可能性はある
「実家があるのは都市部じゃないから、都市計画とか関係ない」と思われるかもしれません。
しかし、農村漁村であっても上下水道などのインフラがある程度整っていれば、市街化調整区域、または非線引き区域の可能性があります。
非線引き区域の場合は都道府県知事の許可が必要になりますが、新築は認めれないケースが多いです。
また、都市計画区域外であっても、自治体が定めた景観条例(旧都市計画法の風致地区など)によって家の再建築が認められない場所があります。
土地は法律の規制を受けることが意外と多いものです。必ずしも所有者が好きにして良い訳ではありません。もし建て替えを考えているのなら、一度自治体に確認してみましょう。
農地は法人に貸すことが出来る
宅地だけではなく、農地の売買も法律の制約を受けます。農地法により、原則として新規就農者を含めた農家にしか売ることが出来ません。これでは、相手の範囲が狭すぎて売るのは相当厳しいように思えます。
しかし例外があって、その農地が「市街化区域」である場合は地目を「宅地」に変更すれば売買出来ます。
農地を貸す場合は規制が緩くなります。平成２１年に農地法が改正され、就農者ではない一般法人でも農地を借りられるようになりました。この改正を利用してイオンやＪＲなどの大企業が農業に参入しています。
もしかしたらあなたの土地も、農業ビジネスに取り組む法人に借りてもらえるかもしれません。実家の土地活用の方法を様々な角度から検討してみましょう。